En lugar de discusiones técnicas los intereses políticos y económicos tuvieron protagonismo para implementar la exoneración del IUSI. Esas discusiones tienen aristas que alcanzan a los grandes terratenientes, a los partidos políticos, a las municipalidades y un beneficio colateral a la población más necesitada.
Por Rony Ríos
El Congreso de la República aprobó el Decreto 18-2026 con el que elimina el cobro del Impuesto Único Sobre Inmuebles (IUSI) y ahora continúa su trámite en el Ejecutivo para que entre en vigencia.
Los diputados de distintos partidos celebraron al argumentar que es de beneficio para la población porque ahora estarán exentos de ese impuesto sobre sus viviendas. Uno de los que aseguró que esta nueva ley es un beneficio fue el secretario de la Junta Directiva del Congreso, Carlos Rivera, quien lo calificó “de mucha bendición para las familias guatemaltecas que han comprado su vivienda o están pagando la hipoteca de su casa”.
Sin embargo, al revisar lo aprobado la aplicación del decreto favorece principalmente a los dueños de las propiedades más caras, a los desarrolladores inmobiliarios y en menor medida a la población en general.
Los grandes desarrolladores ya no tendrán que pagar cantidades millonarias en impuestos. Mientras que en las viviendas residenciales el “ahorro” sería mínimo y los inmuebles destinados para el comercio también deberán seguir pagando IUSI.
Este desbalance en los beneficios se puede observar muy fácilmente comparando el valor de dos residencias. Al hacer una búsqueda en inmobiliarias se pudo encontrar una casa en una zona urbana de la zona 18 de la capital aparece listada para su venta en Q150 mil, mientras que una propiedad de lujo en Antigua Guatemala está valorada en US$1.5 millones (Q11.45 millones), con lo cual el propietario de la residencia en la zona 18 debería pagar Q337.5 cada tres meses, mientras que el de la Antigua tendría que pagar Q25 mil 762.50 en ese mismo periodo.
Con los cambios de la ley quedarían con tasa cero pero el dueño de la residencia en la zona 18 tiene un ahorro de Q337.5, el de la propiedad millonaria deja de pagar 76 veces más que el otro propietario.
Para Luis Fernando Mack, sociólogo y analista político, la reforma provoca “un sentimiento encontrado” porque puede aliviar a quienes compraron su vivienda mediante un préstamo, pero no corrige la desigualdad histórica con la que se ha calculado el impuesto.
Mack explicó que las personas que adquieren una vivienda mediante un crédito quedan sujetas al valor reportado en el préstamo, mientras que quienes tienen dinero para comprar al contado han tenido más posibilidades de declarar valores inferiores. A su criterio, esa forma de calcular el IUSI favoreció principalmente a las personas con más recursos.
El analista recordó que uno de los principales problemas ha sido la incapacidad de las autoridades para valuar las propiedades y que, durante el gobierno de Vinicio Cerezo, se implementó el autoavalúo. Según Mack, ese mecanismo terminó protegiendo al gran capital, por lo que considera positivo retirar la carga a quienes todavía pagan una hipoteca bajo condiciones bancarias que calificó de leoninas, aunque la reforma no resuelva la desigualdad de origen.
Sin embargo, más allá de ese beneficio desigual para los dueños de las residencias más costosas, el beneficio no queda solo ahí. Al adentrarse más en los cambios en la normativa también se puede encontrar otros factores que se deben tomar en cuenta.
¿Qué pasa actualmente con una desarrolladora inmobiliaria que tiene 10 propiedades en una zona residencial a la venta? Esta inmobiliaria valúa cada residencia en Q500 mil y para ello debe pagar Q1,125 trimestrales por cada propiedad, es decir que por cada tres meses que no consiga vender esas casas paga Q11,250. Por un año en el que no consiga vender sus propiedades, actualmente paga Q45 mil.
Es decir que, los dueños de propiedades millonarias y los desarrolladores inmobiliarios reciben muchos más beneficios que un propietario común. A este beneficio desigual se debe aplicar otro criterio en el que demuestra que, aunque desde el Congreso suene como una gran idea eliminar el impuesto, la mayoría de la población no verá un serio ahorro.
Esto sucede porque los diputados modificaron el Artículo 11 de la Ley del IUSI, colocando que “para el caso de bienes inmuebles destinados para vivienda, de uso residencial o uso mixto el valor de la tasa de impuesto es de cero por millar (0/000)”. Al no colocar ninguna restricción se deja la puerta abierta a que grandes desarrolladoras disfruten de este beneficio que aparentemente tenía la intención de beneficiar solamente a la población.
¿Existe un beneficio para las personas que alquilan? La respuesta corta es no. El beneficio es para los propietarios y este beneficio no necesariamente se trasladará a los inquilinos. Según la Encuesta nacional de Ingresos y Gastos de los hogares (ENIGH) del Instituto Nacional de Estadística (INE), del 2022-2023, alrededor de 2.11 millones de personas viven en casas o cuartos de alquiler.
Es decir que, aunque desde el Congreso se ondeaba la bandera de beneficio a la población, existen, al menos 532 mil 877 hogares en los que el beneficio no llegará a sus habitantes porque son inquilinos.
Ricardo Barrientos, director del ICEFI, indicó que quienes se van a beneficiar en extremo de las reformas son los dueños de viviendas porque no solo se beneficiaron con la eliminación del ISR para su residencia sino que se benefician con la eliminación del IUSI en todas sus propiedades de uso residencial.
Los alcaldes también se ven afectados
El dinero que los propietarios dejarán de pagar no desaparece dentro de una operación contable. Es dinero que dejará de ingresar a las municipalidades, ya que el IUSI constituye una fuente propia y recurrente para sostener servicios y ejecutar obras en los municipios.
La reforma mantiene el impuesto para los inmuebles comerciales, pero elimina la recaudación proveniente de las viviendas y propiedades de uso residencial o mixto.
La Asociación Nacional de Municipalidades (ANAM) señaló que 277 municipalidades perciben ingresos por este tributo y que, al menos, 50 dependen significativamente de esos recursos. En Santa Catarina Pinula, Guatemala, Mixco, Villa Nueva, Villa Canales, por ejemplo, el IUSI representa más de una tercera parte del presupuesto municipal, por lo que la ANAM advirtió sobre el impacto financiero de la reforma.
A pesar de ser una medida que afecta a las municipalidades, la ANAM emitió un breve pronunciamiento y, contrario a anteriores ocasiones, no convocó a manifestaciones masivas, a paros de servicios u otras medidas de hecho. Es más, son pocos los alcaldes que han alzado la voz en contra de estas reformas y de ellos, ninguno es cercano a Sandra Torres.
Para Mack, esa reacción limitada puede explicarse porque el cobro del IUSI nunca se aplicó de manera uniforme en el país. “Las municipalidades que dependen del IUSI son muy pocas, la mayoría en el interior no cobran”, explicó.
Mack señaló que se trata principalmente de un problema de la capital y de otras ciudades. Por ello, la reforma no afecta de la misma forma a todos los alcaldes ni genera en la mayoría de las municipalidades del interior el mismo incentivo para movilizarse en defensa del impuesto.
En esa misma línea, el director del ICEFI, Ricardo Barrientos, señaló que solamente cinco municipalidades concentran más de Q1,400 millones de los Q1,800 que se recaudaron el año pasado, por lo que estas municipalidades son las que sí se van a ver afectadas, pero que existen otros 335 alcaldes que probablemente no se vean afectados.
Otro de los puntos importantes que resaltó Barrientos es que no existen análisis técnicos para reformar la Ley y que por ello se desconoce qué tanto dinero proviene de inmuebles comerciales y qué tanto de residencias.
El rechazo más vehemente llegó desde Mixco, en donde el alcalde Neto Bran se quejó y anunció despidos masivos de empleados municipales, principalmente de oficinistas. Aunque en redes sociales también se cuestionó el por qué no reducir la nómina del equipo de futbol de la Liga Nacional, ya que esto no representa ningún servicio de beneficio a la población.
Renzo Rosal considera que el IUSI forma parte del “ABC de los impuestos” municipales. Según el analista político, no se aprobó una reducción o una actualización de las tarifas, sino una medida más radical: eliminar una de las principales fuentes de ingresos de los gobiernos locales.
El primer impacto será para los alcaldes, que tendrán menos recursos disponibles; sin embargo, Rosal advierte que el costo terminará trasladándose a los vecinos, porque son ellos quienes dependen del agua, los drenajes, el alumbrado, la limpieza, el mantenimiento de calles y el resto de los servicios que prestan las municipalidades y ahora los alcaldes tendrán otro motivo más para incumplir de forma adecuada con esto.
En tanto, Samuel Pérez, diputado electo por el Movimiento Semilla, planteó durante la discusión que los alcaldes buscarán recuperar esos ingresos por medio del aumento de otros cobros. “Le van a subir a los servicios de basura, boleto de ornato, el agua, porque de alguna manera van a tener que recuperar ese dinero”, aseguró.
Aunque en el decreto no se ordena a las municipalidades un aumento en las tarifas ni que privaticen los servicios, tampoco establece un fondo que les garantice recuperar exactamente lo que dejarán de recibir. Esa diferencia es importante porque el beneficio para el propietario es inmediato, mientras que el costo para el vecino podría aparecer después en forma de servicios más caros, menos obras o menor cobertura.
La reforma también prohíbe que las municipalidades condicionen el agua, la recolección de basura, el alumbrado, el ornato y otros servicios al pago previo del IUSI. Sin embargo, esta prohibición no solo carece de sentido para las propiedades residenciales porque no puede haber deuda al no existir el impuesto, sino que tampoco impide que los concejos municipales hagan la revisión y haya aumento de las tarifas de esos servicios para cubrir el agujero que dejará la exoneración.
Rosal añadió otro efecto menos visible. Según explicó, algunas municipalidades utilizaban sus ingresos por IUSI como respaldo para solicitar créditos bancarios. Al desaparecer una parte de esa recaudación, los bancos deberán revisar la capacidad de pago de las comunas y podrían limitarles el acceso a financiamiento para obras.
El analista explicó que, ahora los alcaldes y bancos deberán buscar otra garantía para préstamos o también dejarán de recibir ese beneficio.
Cómo se define qué inmuebles quedan exentos
Para decidir quién deja de pagar, el decreto no toma en cuenta los ingresos del propietario, el valor de la propiedad ni la cantidad de inmuebles que posee. El criterio principal será el uso con el que aparezca registrado el bien.
La reforma establece una tasa de cero por millar para los bienes destinados a vivienda y para los inmuebles de uso residencial o mixto se aplica una tabla de costos.
El decreto también incorpora una definición de vivienda habitual, que sería el inmueble que constituye la residencia principal y permanente del contribuyente y de su núcleo familiar. Incluso permite que allí se desarrollen pequeñas actividades económicas familiares, siempre que no desplacen el uso habitacional.
Sin embargo, la tasa cero aprobada en el artículo 11 no quedó limitada únicamente a esa vivienda habitual. Su redacción incluye de manera más amplia los inmuebles destinados a vivienda y los clasificados como residenciales o de uso mixto.
En el Congreso los diputados expresaron que se buscaba que existen personas que tienen una tiendita de barrio y la trastienda es la residencia de la familia, misma situación para tortillerías, pinchazos, farmacias, panaderías y otros pequeños comercios.
Pese a ello, la redacción de la normativa deja abierta la interpretación a qué tanta parte del inmueble se puede utilizar para comercio y cuál para vivienda para que se catalogue una residencia mixta.
El decreto conserva otras exenciones más específicas para una sola vivienda habitual, propietarios mayores de 60 años, personas que hayan pagado el impuesto durante 20 años y quienes todavía estén amortizando su primera casa, pero carece de sentido técnico porque si ya se aplica una tasa 0 para todos.
A pesar de esa exención quienes aún tienen deudas pendientes deberán cancelar ese monto y sus multas pendientes porque no existe ninguna modificación retroactiva. A pesar del intento de los diputados por condonar deudas la moción solamente obtuvo 90 votos de los 107 necesarios, por lo que la misma fue rechazada.
Estas disposiciones sí hablan de personas individuales y de un único inmueble, no obstante, resultan difíciles de conciliar con una tasa cero que, en otro artículo, abarca de manera general a todas las propiedades residenciales y mixtas. Es decir que exonera dos veces a estas personas, lo cual no tiene ningún sentido legal ni tributario; en la práctica es lo mismo, cualquier dueño de inmueble, sin importar edad, cantidad de residencias y demás, no debe pagar el IUSI.
El problema se vuelve más complejo con los inmuebles de uso mixto. La reforma no establece un procedimiento uniforme para determinar cuánto espacio debe utilizarse como vivienda y cuánto para actividades comerciales. Una casa con una tienda, un edificio con apartamentos y locales o una propiedad utilizada parcialmente para alquiler temporal podrían intentar acogerse a esa clasificación.
La puerta de entrada al beneficio no será, entonces, la situación económica de la familia, sino la clasificación del inmueble. Esa decisión quedará principalmente en manos de los catastros y registros municipales, sin que el decreto desarrolle criterios claros para resolver todos los casos posibles.
Es decir que depende de la interpretación de quienes apliquen la ley si deciden que un edificio de apartamentos cuenta con un nivel de área comercial como tienda o cafetería para los inquilinos, si todo ese inmueble se cataloga como un inmueble mixto y, por lo tanto, estaría exento del pago.
Para la diputada Sonia Gutiérrez de Winaq, “estas reformas son una farsa. Que no los engañen, lo que inició terminó siendo una jugada entre diputados y bancada mayoritaria. Colocan que, para bienes de vivienda, residencial o mixto el valor de la tasa es cero. Es algo ambiguo, que a mi parecer es una farsa”.
Aunque, desde el Congreso en la discusión los diputados indicaron que se referían a las casas en las que familias ponen una pequeña tortillería o tienda y ellos viven en la parte trasera, la redacción del decreto deja a interpretación todo este tema.
¿El timbre fiscal sustituye los fondos del IUSI?
Para responder a las críticas por el impacto en las municipalidades, los diputados aprobaron que los fondos recaudados por el impuesto de timbres fiscales en la segunda y posteriores ventas, permutas o transferencias de inmuebles se trasladen a la municipalidad donde esté ubicada la propiedad.
El dinero será recaudado por la Superintendencia de Administración Tributaria (SAT) y posteriormente el Ministerio de Finanzas deberá transferirlo a las municipalidades durante los primeros 20 días hábiles del mes siguiente. El traslado se hará después de descontar los destinos específicos que ya existen en la legislación.
Aunque fue presentado como una forma de compensar a las comunas, el timbre fiscal funciona de manera distinta al IUSI. El impuesto se cobra cada año sobre una base de propiedades relativamente estable, mientras que el timbre sólo se genera cuando una propiedad es vendida, permutada o transferida.
Al vender una propiedad por primera vez se debe pagar el IVA por la transferencia, pero en las ventas posteriores se deja de pagar este impuesto y en su lugar se paga el “impuesto de timbres fiscales y papel sellado” que corresponde al 3% de esa transacción.
El año pasado por el IUSI las municipalidades recaudaron alrededor de Q1,857 millones, mientras que del impuesto de timbres se recaudaron a partir de Q300 millones y que estos son variables dependiendo el mercado inmobiliario, entre más ventas se realicen más se gana en este apartado y entre menos transacciones, menor es la cantidad; el IUSI por su parte era una cifra bastante más constante porque se pagaba de forma trimestral.
Una municipalidad puede estimar cuánto recibirá anualmente por las propiedades registradas en su territorio, pero no puede saber con la misma certeza cuántos inmuebles serán vendidos durante el año. Si el mercado inmobiliario se desacelera, también disminuirán los ingresos provenientes del timbre.
La distribución tampoco será igual para todos los municipios, ya que las comunas con un mercado inmobiliario activo, proyectos habitacionales y propiedades que cambian constantemente de dueño podrían recibir más recursos. En los municipios donde se registran pocas compraventas, la nueva fuente de ingresos sería insuficiente para sustituir el IUSI que cobraban cada año.
¿El timbre es un nuevo impuesto? No, es algo que ya existía, pero que esos fondos solo se trasladaban al fondo común y el Ministerio de Finanzas Públicas (Minfin) lo administraba. Si las reformas entran en vigor, la SAT deberá crear los mecanismos para rastrear cada compraventa de inmuebles, delimitar el municipio y posteriormente organizar a qué municipalidad le toca cada cantidad; actualmente la SAT no cuenta con ese mecanismo porque todo era destinado al fondo común sin importar el municipio de donde procedía.
Es decir que no se está creando un ingreso nuevo, solo se está moviendo una fuente de ingresos desde el Gobierno central hacia las comunas, sin un estudio público que permita establecer si alcanzará para cubrir la pérdida.
Por ello, el timbre fiscal puede representar un ingreso adicional para algunos municipios, pero no constituye un sustituto del IUSI. Las municipalidades pasarán de cobrar directamente un impuesto a depender de la actividad inmobiliaria, de los reportes de la SAT y de las transferencias que programe el Ministerio de Finanzas (Minfin).
Beneficios populistas y electorales
Eliminar un impuesto ofrece un mensaje sencillo para una campaña electoral porque no requiere explicar tablas, valores fiscales, catastros o formas de compensar a las municipalidades. Basta con anunciar que las familias dejarán de pagar.
Para Renzo Rosal, esa facilidad convierte al “IUSI cero” en una bandera política con una orientación populista. El beneficio se verá rápidamente para los propietarios, mientras que las consecuencias sobre los servicios municipales aparecerán en el corto o mediano plazo.
Rosal señaló que la propuesta original tuvo una motivación política dirigida a afectar a la Municipalidad de Guatemala cuando fue planteada por el diputado Cristian Álvarez. Aunque la iniciativa terminó en manos de otros actores políticos y fue modificada durante su aprobación, el analista considera que mantuvo su carácter clientelar y electoral.
La aprobación también abrió una competencia por adjudicarse el beneficio. Según Rosal, no existió una sola bancada que pudiera reclamar la autoría de todo el decreto, porque fue respaldado por una coalición de distintos partidos. Sin embargo, la UNE ha intentado presentarse como su principal promotora.
Mack coincide en que la cercanía de las elecciones explica por qué dirigentes como Sandra Torres y Zury Ríos celebraron la aprobación. “Estamos en época preelectoral y todos se van a querer subir al carro populista”, afirmó. Según el analista, el desgaste del Gobierno aceleró el posicionamiento de los aspirantes presidenciales y convirtió la eliminación del impuesto en una bandera fácil de presentar ante los votantes.
En el caso de Sandra Torres, Mack considera que existe otro cálculo político. La capital es uno de sus principales bastiones de rechazo y la promoción del “IUSI cero” le permite intentar congraciarse con una parte del electorado que históricamente no la ha respaldado.
El reparto de responsabilidades es desigual. Los diputados pueden atribuirse la eliminación del impuesto, pero serán los alcaldes quienes deberán explicar por qué redujeron obras, limitaron servicios o aumentaron otros cobros.
La falta de límites también amplía el número de personas interesadas en defender la reforma. No solo se beneficia quien posee una vivienda modesta, también lo hace quien tiene varias casas, apartamentos de alquiler o propiedades de lujo. “Se armó la piñata. Si tengo diez propiedades, estoy feliz”, resumió Rosal.
Mack también identifica un intento por aumentar la dependencia política de los gobiernos locales. “El punto perverso es que los diputados quieren congraciarse con la gente, pero también le dicen a los alcaldes: si no negocian conmigo, se la llevan a palitos”, señaló. Para el analista, esa combinación entre popularidad y presión sobre los alcaldes constituye la parte negativa de la reforma.
Sin embargo, para el director del ICEFI, Ricardo Barrientos, no se puede asegurar, bajo ninguna lógica que esta medida va a servir como medida de presión, porque existen más de 30 municipalidades que no cobraron nada del IUSI y el beneficio compensatorio del timbre les favorecería.
“Realmente a quienes sí les va a afectar es a los alcaldes Ricardo Quiñonez, Mynor Morales, Sebastián Siero, Ramiro Rivera y Neto Bran, quienes recaudan más del 76 por ciento del IUSI a nivel nacional, pero al resto de los alcaldes probablemente les beneficie, pero eso no se va a saber hasta que se hagan los análisis de cuánto les corresponde del 3% del timbre”, afirmó Barrientos.
De esa forma, la eliminación del IUSI también modifica las relaciones de poder, ya que las municipalidades pierden una parte de su autonomía financiera, mientras los diputados mantienen capacidad para aprobar ampliaciones, asignaciones extraordinarias y fondos para proyectos.
¿Qué falta para que entre en vigor la reforma?
La aprobación en el Congreso no significa que los propietarios ya puedan dejar de pagar el IUSI. Mientras la reforma no complete el proceso de formación de ley, las municipalidades pueden seguir cobrando las cuotas de 2026 y las deudas acumuladas de años anteriores.
El Decreto 18-2026 debe ser sancionado o vetado por el presidente Bernardo Arévalo. El mandatario cuenta con el plazo constitucional de 15 días desde que recibe el documento para tomar una decisión. El veto debe acordarse en Consejo de Ministros y no puede aplicarse únicamente a una parte de la normativa.
Si el presidente sanciona el decreto, deberá enviarlo para su publicación en el Diario de Centro América. Si no lo devuelve dentro del plazo constitucional, se considerará sancionado y el Congreso deberá promulgarlo.
En caso de veto, el documento regresará al Congreso acompañado de las observaciones del Ejecutivo. Los diputados podrán aceptar esas objeciones o rechazarlas. Para superar el veto necesitan el voto de las dos terceras partes del total de integrantes del Congreso, es decir, por lo menos 107 diputados.
La publicación tampoco hará que todas las disposiciones comiencen a funcionar inmediatamente porque el decreto contempla una vigencia general de 60 días, pero establece plazos diferentes para las reformas tributarias.
La tasa cero del IUSI comenzará a aplicarse 90 días después de la publicación. Durante ese periodo, las municipalidades, la SAT, el Ministerio de Finanzas y la Dirección General de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles deberán modificar registros, formularios, plataformas y sistemas.
El traslado del impuesto de timbres a las municipalidades y la exención del Impuesto Sobre la Renta para determinadas ganancias de capital entrarán en vigor el 1 de enero del ejercicio fiscal siguiente al de la publicación. Si el decreto se publica durante 2026, estas dos disposiciones comenzarían a aplicarse el 1 de enero de 2027.
Las deudas, multas e intereses generados antes de la vigencia tampoco desaparecerán, ya que durante la sesión se intentó aprobar una condonación, pero la propuesta recibió 90 votos y no alcanzó los 107 necesarios, por lo cual, las municipalidades conservarán la facultad de cobrar lo pendiente o acordar convenios de pago.
La historia del ISUI
El Impuesto Único Sobre Inmuebles (IUSI) fue creado en 1987 mediante el Decreto 62-87. Su aparición unificó antiguos cobros sobre la propiedad, como la contribución territorial y el arbitrio municipal sobre la renta inmobiliaria.
En 1994, el Congreso autorizó que las municipalidades con capacidad técnica y administrativa asumieran directamente su recaudación y desde entonces, el IUSI se convirtió en una de las principales fuentes de ingresos propios de las ciudades con mayor actividad inmobiliaria.
En 1997 se intentó modificar la forma de calcular el impuesto, pero las protestas provocaron que la reforma no se aplicara. Un año después se aprobó el Decreto 15-98, la ley vigente, que estableció el cobro según el valor registrado de cada inmueble.
