La aprobación de la reforma al Impuesto Único Sobre Inmuebles (IUSI) abrió un debate. Los 120 diputados sostienen que favorece a miles de familias, pero las municipalidades y expertos advierten que la medida reducirá los ingresos de las comunas y también favorecerá principalmente a propietarios de inmuebles de alto valor.
Por Alexander Valdéz
El Congreso de la República aprobó la eliminación del Impuesto Único Sobre Inmuebles (IUSI) para las viviendas. El gravamen que cobran las municipalidades ha quedado vigente solo para los inmuebles de uso comercial.
Esa decisión ha abierto un debate sobre el impacto económico y social. Los diputados que apoyaron la iniciativa aseguran que aliviará la carga tributaria de miles de familias que ya no pueden solventar el pago. Sin embargo, la medida deja sin el ingreso a los municipios que suman aproximadamente Q1,800 millones.
La iniciativa 6709 fue aprobada por el Congreso con el voto favorable de 120 diputados y le dio vida al Decreto 18-2026 que modifica la Ley del IUSI principalmente en exonerar a los inmuebles destinados a viviendas y los destinados con fines comerciales se les cambia el basado en el uso de la propiedad.
Las viviendas de uso residencial y las de uso mixto quedan con una tasa de 0 por millar, lo que en la práctica las exonera del pago. Es decir, el impuesto se mantendrá únicamente para los inmuebles de uso comercial bajo una escala progresiva: una tasa de 3 por millar para propiedades con un valor de hasta Q500 mil; de 6 por millar para las valoradas entre Q500 mil y Q1 millón; y de 9 por millar para aquellas cuyo valor supere Q1 millón. Tras su aprobación en el Congreso, el decreto deberá ser sancionado y publicado por el Organismo Ejecutivo antes de entrar en vigor, aún falta este proceso.
Las críticas se centran en que el IUSI constituye una de las fuentes de ingresos propios de las municipalidades para financiar obras y servicios como el mantenimiento de calles, alumbrado público, drenajes, parques y otros proyectos locales. Además, señalan que la eliminación del tributo no distingue entre pequeños propietarios y quienes poseen inmuebles de alto valor, por lo que el beneficio también alcanzará a los mayores patrimonios del país.
¿Qué fue lo que se aprobó?
El beneficio no será automático para todos los propietarios. El decreto establece que las personas deberán acreditar ante la municipalidad que el inmueble realmente se destina a vivienda habitual, mediante documentación como la certificación registral y una declaración jurada. Una vez comprobados esos requisitos, la comuna registrará al contribuyente como exento del impuesto. “Verificados los requisitos, la municipalidad registrará al contribuyente como exento activo dentro de su sistema de control tributario municipal”.
En contraste, el IUSI continuará cobrándose a los inmuebles de uso comercial; por ejemplo un local. La reforma crea una tarifa progresiva según el valor de la propiedad: los inmuebles valorados hasta en Q500 mil pagarán una tasa de 3 por millar; los que superen ese monto y lleguen hasta Q1 millón pagarán 6 por millar; y los que excedan Q1 millón estarán gravados con una tasa de 9 por millar. Con ello, el impuesto se concentra únicamente en las propiedades destinadas a actividades económicas.
El beneficio se perderá si el inmueble deja de utilizarse como vivienda habitual, si cambia de propietario, si se presenta información falsa o si desaparecen las condiciones que dieron origen a la exoneración. En caso de fraude, el contribuyente deberá pagar los impuestos dejados de percibir, además de los recargos y sanciones que establece la legislación tributaria.
Aunque el Congreso ya aprobó la reforma todavía no entra en vigor. El procedimiento es que debe ser remitido al presidente Bernardo Arévalo, quien tiene la facultad de sancionarla para que sea publicada en el Diario de Centroamérica y pueda comenzar a aplicarse. Solo después de su publicación las nuevas disposiciones sobre el IUSI serán obligatorias.
Sí Arévalo considera que el decreto presenta inconvenientes jurídicos, técnicos o de interés público, puede ejercer su facultad de veto y devolverlo al Congreso con las observaciones correspondientes
¿Qué Munis cobran IUSI?
Prensa Comunitaria revisó el Portal de Ingresos de recaudación del 2025 del Ministerio de Finanzas, y allí da cuenta que de las 340 alcaldías 295 registraron el cobro del IUSI. Otras ocho tienen una partida, pero no reportaron ingresos y 37 no lo contempla en su presupuesto de ingresos.
La Municipalidad de Guatemala tuvo la mayor recaudación del IUSI, con cerca de Q700 millones. Por detrás aparece Mixco y Villa Nueva, con ingresos cercanos a Q170 millones y Q145 millones, respectivamente, seguidos por Santa Catarina Pinula y Petapa.
En ese mismo año no registraron ninguna recaudación por IUSI en las munis de Concepción Huista y Jacaltenango, en Huehuetenango; Yupiltepeque, Jutiapa; Palestina de los Altos, Quetzaltenango; Patzité, Quiché; Tacaná, San Marcos; San Andrés Xecul, Totonicapán; y San Diego, Zacapa.
De esa cuenta, la interrogante aún es ¿qué pasará con los proyectos locales que dependen de ese ingreso? y ¿de qué manera se cubrirá ese fondo dejado de percibir?
Surgen opiniones divididas
A criterio del abogado Edgar Ortíz, con la reforma las propiedades para vivienda pagarán cero, no importa en cuanto está valuada. A menos que sea de uso comercial, en función de lo que valga. Agrega que habría problemas de implementación, porque originalmente se decía que se bajaría a una única tasa de tres por millar, pero con los cambios, por ejemplo: Si una persona tiene diez casas para vivienda; pagaría 0, y puedo tener solo una para comercio y allí sí pagaría impuesto.
“En las enmiendas le han hecho cambios que crean algunas contradicciones. Hoy, puedo tener diez propiedades aunque no viva en ellas si son para vivir pagaría cero. Puedo tener solo una para comercio y pagaría impuesto (…) Hay puntos que vale la pena mencionar, eliminan el ISR a las personas que vendan una propiedad”, señaló.
Acá su explicación:
Por su lado, la Asociación Nacional de Municipalidades (ANAM) manifestó su oposición a la aprobación del Decreto 18-2026, al considerar que la eliminación del cobro del IUSI para las viviendas pondrá en riesgo las finanzas de los municipios que perciben ingresos por ese tributo. La organización advirtió que esos recursos permiten financiar obras y servicios esenciales, como mantenimiento de calles, agua potable, drenajes, alumbrado público, limpieza y atención de emergencias, por lo que la reducción de esos ingresos afectaría especialmente a más de 50 municipalidades que dependen en gran medida de esa recaudación.
Además, hizo un llamado al Congreso para abrir un diálogo con las comunas y construir una alternativa que garantice la sostenibilidad financiera de los gobiernos locales. “La reducción de estos ingresos comprometerá la continuidad de muchas de estas acciones. La autonomía municipal carece de sentido sin autonomía financiera. El propósito del IUSI ha sido fortalecer la independencia económica de los gobiernos locales”.
La iniciativa tuvo un amplio respaldo en el Congreso, al reunir 120 votos a favor, frente a 13 en contra. El apoyo provino de bancadas que suelen mantener posturas similares, entre ellas Vamos, UNE, Cabal, Todos, VOS, Viva, Creo, Victoria, Unionista, Valor, Azul, Bien, Elefante, Nosotros y varios diputados independientes.
Unionista con Álvaro Arzú apoyó la propuesta, cuyo entorno político está la municipalidad capitalina y la que más recibe este impuesto, así como la comuna de Santa Catarina Pinula, dirigida por Sebastián Siero, actual presidente de la Anam, entidad que ya se manifestó en contra. Por otro lado, la oposición se concentró en la facción Semilla/Raíces, donde nueve diputados votaron en contra, mientras que ocho respaldaron la reforma. También hubo votos en contra en las bancadas Vamos (1), Valor (1), Winaq-URNG (1) y la UNE (1).
Por ejemplo, nueve diputados de Raíces (Semilla) y encabezados por Samuel Pérez, su propuesta era que se hiciera un pago equitativo: es decir, se redujera para las familias de menos recursos, y quienes pagaran más fueran los que tengan más propiedades e ingresos.
“Estas reformas son una farsa. Que no los engañen, lo que inició terminó siendo una jugada entre diputados y bancada mayoritaria. Colocan que, para bienes de vivienda, residencial o mixto el valor de la tasa es cero. Es algo ambiguo, que a mi parecer es una farsa”, dijo la diputada Sonia Gutiérrez, de Winaq.
Otro, que se pronunció en contra fue el abogado Rafael Maldonado. “A ver tuiteros que poseen apartamentos en la ciudad, comprados en los últimos 10 años, cuéntennos cuánto pagaban al año (o por trimestre) de IUSI a la @muniguate Así vamos viendo si hay beneficio o no”, escribió. En respuestas a su publicación hubo comentarios de personas que aseguran pagar entre Q7 mil a Q12 mil anuales en concepto de este impuesto que se divide en pagos trimestrales.
